Naselje Vojvode Vlahovića poslednjih godina postalo je jedno od aktivnijih tržišta stanova u širem području Voždovca. Veliki broj novijih zgrada, različite faze izgradnje naselja i velika razlika u kvalitetu pojedinačnih nekretnina doveli su i do prilično širokog raspona cena.
BGStan je analizirao aktuelnu ponudu stanova i konkretne oglase dostupne krajem septembra i početkom oktobra 2026. godine kako bismo dobili realniju sliku o tome koliko se trenutno traži za kvadrat u ovom naselju.
Važno: cena iz oglasa nije isto što i konačna cena po kojoj je stan prodat. Zbog toga oglasne i realizovane cene u ovoj analizi posmatramo odvojeno.
Koliko trenutno košta kvadrat?
U analiziranom uzorku aktuelnih oglasa cena se kretala približno od:
2.237 €/m² do 3.239 €/m²
Prosek konkretnog analiziranog uzorka bio je oko:
2.829 €/m²
dok je medijana bila približno:
2.850 €/m²
Medijana je u ovom slučaju posebno korisna jer na prosečnu cenu manje utiču pojedinačni veoma skupi ili veoma jeftini oglasi.
Primeri aktuelnih cena
U ponudi smo pronašli, između ostalog:
| Površina | Oglasna cena po m² |
|---|---|
| 35 m² | 3.000 €/m² |
| 44 m² | 2.771 €/m² |
| 46 m² | 3.239 €/m² |
| 47 m² | 3.191 €/m² |
| 56 m² | 2.600 €/m² |
| 58 m² | 2.653 €/m² |
| 60 m² | 3.000 €/m² |
| 67 m² | 2.668 €/m² |
| 70 m² | 2.929 €/m² |
| 76 m² | 2.237 €/m² |
Već na ovom uzorku se vidi da nije dovoljno reći da „kvadrat u Vojvode Vlahovića košta 3.000 evra“.
Razlika između pojedinačnih nekretnina može biti i oko 1.000 €/m².
Zašto su manji stanovi skuplji po kvadratu?
Kod manjih stanova ukupna kupoprodajna cena ostaje dostupna većem broju kupaca, pa je potražnja često veća.
Zbog toga stan od 35 ili 40 m² može imati višu cenu po kvadratnom metru od stana od 70 ili 80 m² u istoj ulici.
U aktuelnoj ponudi nalazimo male stanove oko:
3.000-3.200 €/m²
dok se kod većih stanova češće pojavljuju vrednosti oko:
2.600-2.900 €/m²
Naravno, kvadratura nije jedini faktor.
Šta još utiče na cenu?
Dva stana iste površine u istoj ulici ne moraju imati približno istu vrednost.
Na cenu značajno utiču:
- uknjiženost;
- stanje stana;
- godina i kvalitet gradnje;
- sprat;
- lift;
- terasa;
- orijentacija;
- parking ili garažno mesto;
- funkcionalnost rasporeda;
- grejanje;
- količina potrebnih ulaganja;
- tačna mikrolokacija.
Posebno treba obratiti pažnju i na način na koji je prikazana površina stana. Kod pojedinih oglasa terase, dodatne prostorije ili neusaglašena uknjižena površina mogu značajno promeniti naizgled povoljnu cenu po kvadratu.
Da li je 3.200 €/m² realna cena?
Cena od 3.200 €/m² postoji u aktuelnoj ponudi i nije neuobičajena kod kvalitetnijih manjih stanova.
Međutim, ona trenutno predstavlja gornji deo tržišta, a ne tipičnu cenu svakog stana u naselju.
Na primer, stan od 47 m² koji se oglašava za oko 3.190 €/m² konkurira drugim nekretninama slične veličine koje se nalaze i znatno ispod 3.000 €/m².
Kupci zato ne porede samo cenu po kvadratu. Porede ukupnu cenu, stanje stana, sprat, parking, dokumentaciju i količinu novca koju treba dodatno uložiti nakon kupovine.
Oglasna i realizovana cena nisu isto
Ovo je najvažnija razlika kod procene nekretnine.
Oglasna cena govori koliko prodavac trenutno želi da dobije.
Realizovana cena govori koliko je kupac stvarno platio i koliko je navedeno u zaključenom kupoprodajnom ugovoru.
Republički geodetski zavod vodi Registar cena nepokretnosti koji sadrži podatke iz ugovora o prometu nepokretnosti.
RGZ kroz svoj javni sistem omogućava i pregled dostupnih podataka o ostvarenom prometu za konkretne nepokretnosti.
Međutim, javno dostupni podaci trenutno nisu organizovani kao jednostavna mesečna tabela samo za mikrolokaciju Vojvode Vlahovića.
Zbog toga ne bi bilo ispravno tvrditi da je, na primer, „prosečna realizovana cena u Vojvode Vlahovića tačno 2.750 €/m²“ bez analiziranja konkretnih kupoprodaja.
Koliko onda realno vredi stan?
Na osnovu aktuelne ponude može se napraviti samo početni tržišni okvir.
Za tipičan stan u dobrom stanju, sa urednom dokumentacijom, najveći deo trenutno relevantne ponude nalazi se približno u zoni:
2.700-3.000 €/m²
Manji, kvalitetno uređeni stanovi mogu biti iznad:
3.000 €/m²
dok veći stanovi, stanovi koji zahtevaju ulaganje ili imaju druge nedostatke mogu biti znatno ispod tog nivoa.
To nije automatska procena svake nekretnine, već početna tržišna referenca.
Primer ukupne cene
Pretpostavimo da vlasnik stana od 47,5 m² traži:
3.200 €/m²
Cena stana tada iznosi:
152.000 €
Ako kupac plaća i agencijsku proviziju od 2%, njegov ukupni izdatak postaje:
155.040 €
Odnosno, ukupni trošak kupca odgovara približno:
3.264 €/m²
Zbog toga je pri formiranju prodajne cene važno posmatrati ne samo koliko vlasnik želi da dobije, već i koliko će kupca nekretnina ukupno koštati u poređenju sa konkurentskim stanovima.
Šta prodavac treba da zna pre formiranja cene?
Najčešća greška je pogledati nekoliko najskupljih oglasa u kraju i zaključiti da toliko vredi i sopstvena nekretnina.
Ali činjenica da je stan oglašen za određeni iznos ne znači da je za taj iznos prodat.
Kod realne procene treba analizirati:
- stanove slične kvadrature;
- što užu mikrolokaciju;
- stanje i opremljenost;
- sprat i zgradu;
- pravni status;
- koliko dugo konkurentski oglasi stoje na tržištu;
- kada je moguće, stvarno realizovane kupoprodaje.
Zaključak
Aktuelni oglasi pokazuju da je tržište stanova u Vojvode Vlahovića veoma heterogeno.
U analiziranom uzorku cene su se kretale od približno 2.237 do 3.239 €/m², sa medijanom oko 2.850 €/m².
Cena oko 3.200 €/m² jeste moguća, posebno za kvalitetne i manje stanove, ali predstavlja gornji segment ponude i ne može se automatski primeniti na svaku nekretninu u naselju.
Za ozbiljnu procenu potrebno je posmatrati konkretan stan i njegovu direktnu konkurenciju, a ne samo prosečnu cenu naselja.
Metodologija
Analiza je zasnovana na javno dostupnim oglasima za prodaju stanova u naselju Vojvode Vlahovića dostupnim krajem septembra i početkom oktobra 2026. godine.
Za informacije o realizovanim kupoprodajama korišćen je kao referentni izvor Registar cena nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda.
Prikazane oglasne cene predstavljaju tražene, a ne nužno konačno realizovane prodajne cene.
Podaci predstavljaju tržišnu analizu i ne predstavljaju zvaničnu procenu vrednosti pojedinačne nekretnine. analiza je uradjena uz pomoć AI